Porté par le groupement de promoteurs Apsys, BNPPRE et RATP Solutions Ville, le projet « Cœur Paris » incarne une requalification urbaine ambitieuse, mêlant innovation, mixité sociale et durabilité. Dans ce témoignage, François Agache, Directeur Général Développement et Opérations d’Apsys, partage les détails de ce projet et revient sur l'accompagnement d'Allianz Trade à travers l’émission de cautions.
Témoignage client Cautions & Garanties
Apsys
Pourriez-vous nous présenter votre entreprise ?
Apsys est une PME familiale fondée en 1996 par Maurice Bansay, notre président. Nous sommes une foncière d’investissement long terme et nous comptons 400 collaborateurs, 135 en France et 265 en Pologne, où nous avons initialement débuté notre activité.
En France, un de nos projets marquants est le centre commercial Beaugrenelle à Paris 15ème, qui a transformé un quartier plutôt austère en un espace attractif dynamique, intégrant des dimensions sociales, environnementales et économiques.
Notre expertise repose ainsi sur la requalification urbaine, avec une conviction forte : les commerces jouent un rôle clé dans l’animation des villes.
Quelle est l’ambition du projet « Cœur Paris » ?
Ce projet, porté par un groupement de trois co-promoteurs - BNP Real Estate, RATP Solutions Ville, et notre société Apsys – consiste à transformer l'ancien siège historique de l’Assistance Publique-Hôpitaux de Paris (AP-HP) en premier « immeuble à mission », placé idéalement au centre de Paris à proximité de nombreux transports en commun. L’objectif est de faire de cet espace précédemment fermé sur lui-même un espace mixte et ouvert, combinant bureaux, logements sociaux et commerces. « Cœur Paris » reflète clairement notre vision : montrer qu’une cohabitation sociale et fonctionnelle est possible, tout en répondant aux enjeux environnementaux et sociétaux actuels.
Justement, comment le projet « Cœur Paris » intègre-t-il des dimensions sociales ?
Il s’agit d’un aspect central du projet. « Cœur Paris » repose sur une approche mixte et inclusive, qui intègre des dimensions sociales fortes. En plus de bureaux et des logements sociaux bas-carbone, nous avons prévu des espaces dédiés à l'économie sociale et solidaire (ESS), comme par exemple une maison pour femmes battues, ou encore une résidence pour jeunes actifs, afin de répondre aux besoins de logements de cette population souvent confrontée à des difficultés d'accès en matière d’hébergement.
L’objectif est de créer un véritable écosystème urbain, où chaque composante contribue à l’animation et à la vitalité du quartier. Par exemple, une centrale de mobilité sera mise en place pour encourager les modes de transport doux, avec un atelier de réparation de vélos, ou encore des formations en partenariat avec la RATP. Ce type d’initiative s’inscrit dans une logique de durabilité et de responsabilité sociale, qui est essentielle pour répondre aux attentes des usagers et des collectivités.
Où en est l’avancée du projet ?
Il s’agit d’un processus assez long. Après avoir été sélectionnés par l’AP-HP en 2022, nous avons mis en place, jusqu’à fin 2025, une occupation transitoire par des associations et start-ups, dans le cadre d’un tiers-lieu appelé "Les Arches Citoyennes". Une transition qui nous a permis de tester certains usages et d’alimenter la réflexion sur le projet futur et pérenne.
Fin 2025, nous avons signé le bail de construction avec l’AP-HP et démarré les travaux préparatoires de curage et désamiantage. Les travaux de restructuration débuteront en septembre 2026 pour une durée de deux ans, avec une livraison prévue au second semestre 2028.
Le contexte économique actuel a-t-il eu un impact sur le financement du projet ?
Nous avons remporté le concours en 2022, dans un contexte économique favorable avec des taux bas et valeurs immobilières au plus haut. Cependant, la situation a évolué avec d’abord la guerre en Ukraine et ses effets sur l’inflation, et la hausse des taux d’intérêt.
Pour surmonter ces défis, nous avons engagé des discussions constructives avec l’AP-HP pour trouver, ensemble, les conditions de poursuite du projet dans le nouveau contexte d’aujourd’hui. Nous avons notamment négocié un paiement différé d’une partie du foncier à l’achèvement du projet, ce qui a permis de réduire la pression financière initiale et de faciliter le financement sans pour autant diminuer la valeur du foncier au profit de l’AP-HP.
Est-ce à ce moment-là que vous avez eu besoin de cautions ?
Nous avons sollicité deux types de cautions. D’abord, nous avons eu besoin d’une garantie de paiement pour sécuriser le différé de loyer, avec l’engagement d’un garant – en l’occurrence Allianz Trade – pour nous couvrir en cas de défaillance. L’objectif était de rassurer l’AP-HP et nos prêteurs tout en garantissant la viabilité du montage financier.
En tant que promoteur immobilier, il était également indispensable d’émettre une garantie financière d’achèvement (GFA), obligatoire pour ce type de chantiers. Cette sécurité nous a permis de conclure les 1ers contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), de démarrer les travaux et de garantir leur bonne réalisation jusqu’à la livraison prévue en 2028.
Nous avons lancé un appel d’offres via notre courtier Diot-Siaci Crédit pour mettre en place ces deux cautions. Allianz Trade l’a remporté et a joué un rôle clé en apportant une partie des garanties. Nous avons particulièrement apprécié votre agilité et votre capacité à trouver des solutions innovantes et sur-mesure.
Comment décririez-vous votre collaboration avec Allianz Trade ?
Comme indiqué, Allianz Trade a rapidement saisi la complexité du projet et nous a accompagnés avec un réel sens du professionnalisme. Nous avons également salué la dynamique de collaboration au sein des équipes, qui a renforcé la confiance et facilité la fluidité des échanges. Leur ingéniosité et leur maîtrise des aspects juridiques ont été déterminantes dans la réussite du montage.
Si vous deviez donner un conseil à vos pairs du secteur, que diriez-vous ?
Je dirais qu’il est essentiel de travailler avec une vision holistique et hybride des projets immobiliers. Cela signifie intégrer toutes les dimensions – sociales, environnementales, économiques – et collaborer avec des partenaires de manière transparente et respectueuse. L’immobilier est avant tout un prétexte pour créer du lien social, et chaque projet doit être conçu comme une expérience complète, au service des usagers et des collectivités.
